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张家港楼市调查: 回归理性 分化明显

2019-04-10 14:50:52 作者:

    七里庙小区,建筑面积145平方米,精装修,拎包入住,现在只需要145万元……在江苏省张家港市,房产经纪人小曹一边嘴里重复着房源信息,一边飞快地敲打着键盘将这条信息推送到微信朋友圈。因为比较熟悉这几套住房,小曹都不用查看登记在册的具体房屋信息。他说:“隔两天就会对这些房源信息换点词重新编辑发布,有的房子的基本信息早就记得牢牢的了。”小曹话语间既流露出对业务能力的自信,也颇有几分无奈的自嘲。“去年这个时候可不是这样,一套房子基本不大可能会接二连三地重编信息发朋友圈。那时候,房源信息一发出来立即就会有很多人询价,成交也快,但现在除了卖房的,关注的人很少。”

  张家港,一座位于苏南的港口城市,是华东地区经济发达县级市的典型代表。小曹的一番话,道出了张家港楼市的现状,是我国三四线城市房价快速上涨过后逐渐回归理性的真实写照。卖的多了,买的少了;上市的楼盘多了,清盘的楼盘少了。一位业内人士分析,三四线楼市在经过短时间价格迅速上扬后,目前已处于盘整期,未来区域市场分化将愈加明显。

  不过,相对于房价的企稳,一些房屋品质却出现了松动,因房屋质量或者营销手段引发的房屋投诉明显增多。

  房价趋稳 市场理性

  “七里庙的这套房子算下来每平方米只要1万元,真的很便宜了,旁边的商品房都要一万七八千元。”已从业6年的小曹对张家港市区楼盘的分布、定价等信息相当熟悉。“要不是房价有所回落,再加上小区属于安置小区,这个价格肯定买不到的。”

  小曹的分析不无道理。作为张家港市规模最大的拆迁安置小区之一,七里庙小区位于张家港市区的西郊,按照当地人的习惯,其地理位置属于二环外,已经不属于心理上的市区。2017年,当与七里庙小区仅隔着一条环城河的诸多商品房小区二手房价格站上1.4万元/平方米时,七里庙小区的价格还在四五千元的区间徘徊。

  变化发生在2018年,随着张家港市场的开放,众多品牌地产开发商入场。七里庙小区周边地块陆续迎来了碧桂园、中南等大型开发商,中小学校等教育配套也被提上建设日程。转眼间,七里庙小区开始“麻雀变凤凰”,小区房价一路上涨到8000元/平方米、再到1万元/平方米,最高时部分房型甚至卖出过1.3万元到1.4万元的单价。

  “实验小学西校区、梁丰初中西校区近在咫尺,旁边的商品房小区高层住宅的开盘价普遍在1.6万元/平方米左右、叠墅在2.3万元/平方米,七里庙小区的房价水涨船高也是理所当然。新房价格上不去了,二手房价格也会受到影响。”小曹说,2018年10月以来,随着房价调控的持续趋严,张家港楼市明显感觉到了凉意,除了少数因拿地较早、限价销售背景下倒挂厉害的楼盘还出现过抢购现象,排队购房、开盘即清盘的场面已一去不复返。

  “成交量下降,但新房价格并没有出现下跌的情况,总体来说比较稳定。”一位业内人士表示,目前张家港市区二环内在售的新盘不多,为了促进成交,一些楼盘会采取送装修等促销手段,但单从房价看,并没有出现大幅下跌。张家港某房产信息网分析数据显示,张家港市以及监测的市域13个区域中,房屋销售均价同比去年,除金港、后塍片区有所下跌外,其他区域均出现较大幅度上涨;同比上月,除市中心、城西、塘桥、南丰外,其他区域均出现不同幅度下滑。

  在房价趋于稳定、市场趋于理性的大背景下,大批的投资人士不再扎堆售楼处。在眼下传统的楼市小阳春里,张家港多个楼盘售楼处都较为冷清,鲜有购房人上门。

  “一些房企是后来高价拿地的,价格上没有优势,所以很被动。”上述业内人士表示,进入2019年,开发商普遍谨慎起来,之前被寄予厚望的项目也显得成色不足。“万科金新城大都会项目本来有望成为首个突破2.5万元/平方米的项目,后来据说起售价调整为2.48万元/平方米,但最后2.4万元/平方米都不到。”

  公开资料显示,2018年5月,张家港本土开发商金新城集团斥资17.8亿元拿下海陆锅炉地块,成交楼面价12713元/平方米。随后,万科与金新城联手打造万科金新城大都会项目。“这个项目是万科在张家港的首个项目,之前大家对万科的口碑还是很认同的,所以市场期望值很高。”业内人士表示,今年3月8日,万科金新城大都会第一次开盘,首推13号洋房,建筑面积178平方米;17号高层住宅,建筑面积有128平方米、145平方米两种,洋房均价2.4万元/平方米,高层住宅均价2.3万元/平方米,“价格没有突破之前的想象,而且据说首期开盘房源很少,这也说明开发商在试探市场。”

  小曹说,现在新房成交量减少,主要是因为在宏观调控下,投资人士不敢轻易出手。“但是改善性需求还有较大市场,现在很多新盘都是精装修、大户型,正好契合二胎家庭以及追求生活品质人群的需求。”小曹表示,他有一个亲戚就看重了万科金新城大都会项目,虽然自己提醒过亲戚目前市场走势不明晰,购房要谨慎,但对方依然委托他出售一套165平方米的老房子,为的就是置换一套大都会项目的3居室,“老两口的儿子去年刚结婚,两人也快退休了,退休金还不低,所以他们想着该享受下生活了。”

  质量问题倍受关注

  购房者的心态趋于理性,并不意味着市场就完全处于良性发展的轨道,在多地出现的房屋质量问题也出现在了张家港市,而且问题往往发生在外来的品牌开发商身上。

  “以前从来没有碰到过这幺多关于房屋投诉的问题。”一家专门受理市民投诉的政府职能部门工作人员说,今年以来,她明显感觉关于房屋质量问题的投诉增多,而且投诉对象以新开发楼盘为主,开发商大多为国内一二线房企。“装修问题、强制收取诚意金、虚假宣传,原来在网络上见到的情况,今年在张家港也出现了。”

  此前,张家港市民陈先生投诉反映,他于2017年购买了张家港某项目的一套顶复式洋房,后来在验房过程中发现,房屋面积比合同约定面积少了5.76平方米。

  “这5.76平方米怎幺能算建筑面积呢?开发商只是在一二层中间隔了一块几厘米厚的楼板,人都不敢站上去。”陈先生说,该项目第24幢、25幢、26幢洋房顶复业主共有14户。张家港市房产测绘队出具的测绘报告显示,第24幢1101、1103、1104、905、906号及第25幢901、902、903、904号房屋的套内面积情况为:竣工测量时套内面积为143.12平方米,拆除楼板后现场复测套内建筑面积为137.32平方米,拆除部位面积为5.76平方米。“我们发现问题后向开发商投诉,对方就把架空的楼板给拆除了。按照购房合同约定,房屋面积不足,开发商应以1:2的比例赔付购房款,我们也不需要开发商双倍赔偿,只要求他们按照原价把差价退给我们,但是对方不同意。”

  除了陈先生遭遇的面积缺失问题,据了解,毛坯改精装抬高售价、精装房装修标准降级、强扣诚意金转为定金等问题均有出现。而在业主投诉的问题中,针对精装房的尤为突出。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企的“高周转”模式是精装房出现质量问题的一个重要原因。部分房企为了规模扩张,忽视了装修质量。此外,在新建商品房限价的背景下,部分之前拿地成本过高的项目,也可能通过“偷工减料”来提高盈利水平。

  在博鳌亚洲论坛2019年年会上,有专家呼吁除了关注房价问题之外,更应该把目光聚焦在房屋质量上。贝壳找房CEO彭永东也表示,以前房子少、需求多,品质不是楼市的竞争要素。过去30年,中国造了上亿套房子,现在到了一个时间节点,大家越来越关注品质,房子的户型、材料等成为二手存量房交易中用户第一个关注的信息,所以未来提供更好品质的住房和服务,是下一步楼市竞争的主基调。

首批中日互通ETF获批 华夏、南方、易方达、华安抢尝鲜

中日资本市场双向开放取得重大进展。继东京证券交易所宣布首批中日互通正式获批之后,5月24日,国内首批投资于日本市场的ETF产品也宣布问世,华夏、南方、易方达、华安等四家同时拿到了中日互通ETF发行批文。业内人士认为,这标志着上交所与日本交易所集团此前约定的中日ETF互通合作项目正式落地。

据悉,获批的4只指数分别为华夏野村日经225交

易型开放式证券指数基金,易方达日兴资管日经225交易型开放式证券指数基金,南方顶峰TOPIX交易型开放式证券指数基金和华安三菱日联日经225交易型开放式证券指数基金。

4只基金中,有3只都是跟踪日本资本市场旗舰指数日经225指数。资料显示,该指数是日本资本市场最具代表性的股价指数,又称日经平均股价指数,其从东京证券交易所市场上市的股票中选出225家最具代表性的股票,也是境内外投资人及股市相关者最熟悉的反映日本资本市场的指数。

配资吧 而从另一方向,相关性上看,日经225指数与主要A股指数的相关系数很低,也就是说,其有望成为A股市场投资者分散化投资的良好工具。

记者了解到,虽说3只ETF基金跟踪标的相同,但也各有特色。如介绍,华夏野村日经225ETF与A股市场现有ETF不同,该基金并不直接投资指数成份股,而是以类似联接基金的模式,通过投资野村日经225 ETF来实现跟踪标的指数。野村日经225ETF是日本市场上发行时间最早的ETF,也是同类产品中规模最大、流动性最佳的产品。

华安日经225ETF则是投资于日本三菱日联集团旗下所管理的投资于日经225指数的ETF。

此次获批的南方东京证券指数ETF是首批获批的唯一一只跟踪东京证券指数的指数基金。据南方基金表示,东京证券指数是目前日本ETF跟踪规模最大的指数,跟踪TOPIX指数的ETF占据了日本所有ETF近一半规模。

早在去年10月26日,上海证券交易所总经理蒋锋与日本交易所集团首席执行官清田瞭曾代表两所签署了更紧密合作谅解备忘录。双方约定,会就ETF产品领域合作开展可行性研究,共同推动实现中日ETF互通,深化两所合作。

今年4月,华夏、易方达、南方、华安同时上报了投资日本证券市场的ETF,信息显示,相关产品于4月12日获得接收。

今年4月22日,在首届中日资本市场论坛上,上交所与日本交易所集团签署了中日ETF互通项目协议,双方约定合作建立两地市场ETF互通机制,计划分别上市以对方市场ETF为投资标的的基金。

短短一个月即迎来实质性进展。据悉,此前一天的5月23日,东京证券交易所已宣布,批准了中日ETF互通项目下的首批基金,一只跟踪中证500指数,另一只跟踪上证180指数。跟踪中证500指数的基金名为One ETF 南方中国A股CSI500,由顶峰资管公司管理运营;跟踪上证180指数的基金名为MAXIS HuaAn上海180,由三菱UFJ国际信托管理运营,两只基金都将于6月25日在东证所上市。

我爱我家借壳上市首份成绩单:完成前2年对赌业绩

本站讯 4月9日消息,我爱我家“借壳上市”后首份财报出炉,去年完成利润6.35亿元,2017年和2018年利润合计11.57亿元,完成上市前2年利润对赌指标。

首份成绩单:完成对赌业绩

我爱我家是2017年12月29日完成借壳上市的。2018年才是我爱我家在A股市场上完整的财报年,这一年我爱我家表如如何?

年报显示,我爱我家去年实现收入107亿元,同比增增711%;实现归属于母公司所有者的净利润6.3亿元,较去年同期增长 766%;经营活动产生的现金流量净额为8亿元;截止到2018年12月31日,公司总资产183.7亿元,净资产95亿元。

根据当时业绩承诺,自2017年1月1日起,我爱我家房地产经纪截至2017年12月31日、

2018年12月31日和2019年12月31日实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11 亿元及 18 亿元。

相关公告显示,我爱我家过去2年累计实现利润11.57亿元,完成当初利润对赌协议。

经纪业务:酝酿大手笔并购

根据年报披露,我爱我家正在酝酿一笔大收购,一旦交易完成后,公司的经纪业务或将翻番。

资料显示,经纪业务是我爱我家第一大业务,去年营收近55亿元,占公司总收入的51.3%。覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、苏州在内17个主要一、二线城市,拥有3200多家门店(含452家加盟店),在已布局城市市占率居前三,且在华东区域有明显的市占优势。

作为国内首家登陆 A 股主板市场的房地产综合服务类公司,得到资本助力的我爱我家肯定不会甘于目前的现状,目前正在筹划2起并购。

正在进行收购的南昌中环互联信息服务股份有限公司是国内从事房地产经纪连锁加盟模式的细分行业龙头企业,在全国17个城市共有2400多家门店。我爱我家用发行股份+现金支付将其并入之后,将实现直营、加盟双主线的快速发展模式,有效地将原直营模式无法覆盖的市场区域纳入扩张版图。

正在进行收购的湖南蓝海购企业策划有限公司是提供商业地产运营与去化服务的交易平台,完成并购后,会进一步加强我爱我家在商业地产的运营与去化能力。

我爱我家表示,如上述两个项目顺利完成并购完成,我爱我家的全国市场占有率和门店数接近翻番,运营门店网络将拓展至25个城市,总门店数超6000家,员工总人数将超7.5万人。

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